Hypotheken-Tragbarkeitsrechner Schweiz 2026
Berechnen Sie in Sekunden, ob eine Immobilie nach den Schweizer Bankregeln tragbar ist – mit kalkulatorischem Zinssatz, Amortisation und Nebenkosten. Kein Login, keine E-Mail.
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Was Banken wirklich prüfen
Die Tragbarkeitsregeln in der Schweiz sind von der FINMA verbindlich – unabhängig davon, wie niedrig der aktuelle Marktzins ist.
Kalkulatorischer Zinssatz
Banken rechnen mit einem kalkulatorischen Satz von 4.5–5 %, nicht dem aktuellen Marktzins. Damit wird sichergestellt, dass der Kredit auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt.
33 %-Tragbarkeitsregel
Gesamtkosten (Zins + Amortisation + Nebenkosten) dürfen maximal ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Dies ist die entscheidende Hürde für die meisten Käufer.
20 % Eigenkapital-Pflicht
Mindestens 20 % des Kaufpreises müssen aus Eigenmitteln stammen. Davon darf maximal die Hälfte (10 %) aus der Pensionskasse (WEF-Vorbezug) kommen.
Pflichtamortisation
Die 2. Hypothek (Belehnungsgrad über 65 %) muss innert 15 Jahren auf 65 % des Belehnungswerts amortisiert werden – i.d.R. mindestens 1 % p.a.
Nebenkosten-Pauschale
Banken addieren pauschal 1 % des Immobilienwerts für Unterhalt, Steuern und Versicherungen. Für ältere Objekte kann dieser Wert höher angesetzt werden.
Massgebendes Einkommen
Nur nachhaltig erzieltes Einkommen zählt: Fixlohn, regelmässige Boni (vertraglich), 13. Monatslohn. Einmalzahlungen und befristete Erhöhungen werden meist nicht angerechnet.
Tragbarkeit auf einen Blick – Richtwerte
| Tragbarkeitsquote | Bewertung | Bankentscheid (typisch) | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Unter 25 % | Sehr gut | Genehmigung in der Regel problemlos | Ideal – prüfen ob mehr Eigenkapital investiert werden soll |
| 25 %–33 % | Tragbar | Standardbewilligung möglich | Im Normbereich – Amortisationsplan optimieren |
| 33 %–40 % | Grenzwertig | Erschwerte Bewilligung, Zusatzsicherheiten nötig | Eigenkapital erhöhen oder Kaufpreis reduzieren |
| Über 40 % | Nicht tragbar | Ablehnung wahrscheinlich | Objekt überdenken oder Einkommen erhöhen |
FAQ: Hypothek & Tragbarkeit
Welchen Zinssatz soll ich verwenden?
Für die Tragbarkeitsberechnung verwenden Schweizer Banken einen kalkulatorischen Zinssatz von 4.5–5 %, unabhängig vom aktuellen Marktzins. So wird ein langfristiger Stresstest simuliert.
Zählt das Einkommen meines Partners?
Ja, beim gemeinsamen Hypothekarkauf wird das Haushaltseinkommen beider Personen addiert. Die Bank prüft jedoch beide Bonität unabhängig voneinander.
Kann ich PK-Kapital als Eigenkapital einsetzen?
Ja, bis zu 10 % des Kaufpreises können via WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse verwendet werden. Achtung: Das reduziert die Altersrente dauerhaft – unifina kann das simulieren.
Was ist der Unterschied zwischen 1. und 2. Hypothek?
Die 1. Hypothek deckt bis zu 65 % des Belehnungswerts, die 2. Hypothek den restlichen Betrag bis max. 80 %. Nur die 2. Hypothek muss obligatorisch amortisiert werden.
Wie genau ist dieser Rechner?
Der Rechner zeigt eine Ersteinschätzung nach Standardregeln der Schweizer Banken. Individuelle Faktoren wie Bonität, Objektbewertung oder Sonderkonditionen berücksichtigt die Bank zusätzlich.
Warum lohnt sich die vollständige unifina-Analyse?
Neben der Tragbarkeit analysiert unifina die Auswirkung auf Ihre PK, Säule 3a-Strategie, Steueroptimierung durch Amortisation und Ihre gesamte Vermögensentwicklung – integriert in einem Plan.
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